부동산 부자노트 - 북극성

부동산 상승이 꽤 오래 지속되고 있다. 이로 인해 많은 사람들이 단순히 노동만으로 자산을 불린다는 건 힘들다는 걸 깨달았다. 그로 인해 많은 사람들이 부동산 투자를 시작했다. 투자라는 의미는 단순히 내가 거주하는 집을 매수하는 것도 포함된다. 집을 매수하는 것만으로도 자산 증식을 뒤쳐지지 않았다는 안도를 할 수 있기 때문이다. 그것도 중요하지만 자신이 보유한 주택을 제외한 투자도 중요하다. 내 주택이 상승하면 다른 집도 함께 상승하기 때문이다.

최근 각종 규제로 쉽지 않게 된 것은 사실이다. 그로 인해 규제를 우회하는 방법이 상당히 시장에 많이 알려지면서 쓰고 있다. 어려우면 어려운대로 움직이는 것이 투자라 생각한다. 쉬는 것도 투자의 방법이겠지만 이제 막 시작하는 사람들에게는 다소 아니라 생각한다. 한 것도 없고 가진 것도 없는데 쉰다는 것은 어패가 있다. 그러기 위해 방법을 찾아야 한다. 이를 위해서 남들이 했던 방법을 파악하는 것은 중요하다. 현재는 과거와 다르지만 과거는 반면교사가 된다.

최근에는 상당히 많은 투자 강의가 생겼다. 과거와 비교한다면 최소한 10배는 넘게 생긴 듯하다. 과거부터 지금까지 꾸준히 부동산 강의를 하는 곳 중에 한 곳이 '북극성카페'다. 경매를 위주로 강의하는 곳이다. 이 곳에서 강의를 들은 사람이 내 강의를 듣기도 하고, 내 강의를 들은 사람이 이곳에서 활동하는 경우도 있는 걸로 안다. 이 곳의 가장 큰 특징은 멘토제도다. 어느 정도 투자 경험과 실력이 있는 사람들을 대상으로 멘토로 지정해서 초보자들을 리드한다.

대부분 그곳에서 강의를 듣고 직접 투자해서 어느 정도 성과를 낸 사람 위주로 선정해서 시행하는 듯하다. 경매 위주로 하지만 부동산 관련된 여러 투자를 접목한다. 책에는 여러 멘토가 소개된다. 카페의 대표인 북극성주를 비롯해서 샤크, 야오, 덩치, 위드씨맨, 잘사는 흥부, 황금도끼다. 쓰고 보니 닉네임이라 그런지 좀 웃기긴 하다. 닉네임은 그럴지 몰라도 책에서 설명한 저자들의 투자 방법은 알차게 차근차근 했다. 투자 기간이 다소 짧은 사람도 있고, 긴 사람도 있다.

워낙 유명한 북극성주는 통과하고 샤크는 기본적인 설명을 한다. 부동산 투자를 해야 하는 이유와 싸게 사는 방법을 알려준다. 경공매와 급급매를 함께 활용한다. 가장 중요한 공급물량을 보면서 투자처를 발견하고 진입한다. 자신의 투자 시간을 위해 미라클모닝으로 새벽시간을 투자공부를 한다. 회사에 일찍 출근해서도 그렇게 하고, 점심 시간에도 활용한다. 그런 노력이 다소 짧은 시간에 멘토까지 간 것이 아닐까한다. 야오는 인구감소에 따른 부동산 폭락을 믿고 있었다.

나중에 그게 잘못된 것을 알고 부동산 투자를 시작한다. 1년에 1건 이상으로 2000만 원 이하 갭투자로 노력한다. 수위도시라는 개념을 중요하게 여긴다. 서울이 제일 수위도시처럼 각 지역마다 그런 도시가 있다. 그런 도시 위주로 투자를 한다. 그렇게 꾸준히 2년이나 3년에 2배씩 증가시키는 걸로 설명한다. 초반에는 가능해도 일정 규모가 되면 좀 힘들긴 하겠지만 해 볼 만한 방법이다. 덩치는 대체적으로 초기하락기를 넘어 후기 하락기일 때 진입하는 투자방법을 쓴다. 

경매를 통해 그런 지역에 진입해서 수익을 낸다. 이를 위해 경매로 물건을 찾지만 자신이 정한 낙찰가격을 근거로 주변 중개업소에서 보다 싼 물건이 있다면 이를 적극적으로 이용해서 매입한다. 50세가 되었을 때 은퇴하기 위해 지금부터 준비하고 노력하는 중이라고 한다. 위드씨맨은 부산에서 활동했는데 단타를 초반에 활용했다. 장기 투자가 더 수익이 좋은 것은 알지만 갖고 있는 자본이 적기에 몇 개월 정도 내에 다시 매도하는 전략으로 경매를 낙찰받아 수익을 냈다.

부산에서 다시 상승기가 되는 걸 보고 재건축 아파트를 경매로 낙찰받은 후 이 역시도 단기간에 매도해서 꽤 큰 수익을 거둔다. 전업후 꽤 힘든 시기를 보냈지만 지금은 순자산을 더욱 높혔다고 한다. 잘사는 흥부는 재개발 위주로 투자를 한다. 본인이 지난 상승장에 투자한 후에 10년 정도 버티고 결국 신축에 입주했다. 그 과정에서 하락 경험을 바탕으로 재개발 투자를 하고 있다. 주로 마진이라는 개념으로 재개발을 설명한다. 어느 정도의 마진을 확보할 지 여부를 투자여부를 결정한다.

책에서는 본인 사례보다 주변 지인을 도와준 걸 많이 알려준다. 황금토끼는 상가 투자에 대해 알려준다. 본인의 원칙은 무조건 서울수도권 투자만 한다고 한다. 그렇게 말하면 큰 돈이 들 것이라 생각하지만 5000만 원 미만으로도 가능하다고 알려준다. 이를 위해서 경매를 활용해야 하는 것은 당연하고. 이를 위해 많은 현장조사를 하면서 임대수익과 시세차익을 함께 노리는 투자를 지금도 하고 있다고 알려준다. 전체적으로 이런 식으로 부동산 투자와 관련된 대부분을 설명하고 있다.

굳이 한 가지 없다고 한다면 토지 투자다. 이를 제외한 전 분야를 설명하고 있다. 또한 단순히 부동산 투자가 아닌 경매가 기본이다. 우선적으로 경매로 물건 찾는 법이나 권리분석을 할 줄 안 후에 이를 근거로 일반 부동산 물건까지 접근한다. 꼭 경매로 매수하는 것은 아니지만 그때 세운 원칙과 정한 가격으로 물건을 찾는다면 실패확률을 줄일 수 있다. 책에 나온 인물들은 전부 부동산으로 자산 증식을 위한 노력을 한 끝에 현재의 위치에 있게 되었다. 그게 중요한 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 아직은 과정일뿐.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 그들의 노력에 박수를.

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