따박따박 상가월세

많은 사람들에게 꿈 중 하나가 상가 월세다. 상가 월세를 받으면 뭔가 경제적 자유에 한 발 더 간 듯한 느낌이 강하다. 이러다보니 상가에 대해 많이 알아보고 투자도 한다. 안타깝게도 가장 손쉽다고 했던 방법 중 하나가 분양 받는 것이었다. 신축 아파트나 건물에 분양받는다. 가장 손쉽게 상가를 구입하는 방법이다. 아직까지 아무 것도 형성되어 있지 않지만 꿈을 갖고 매수한다. 신축이라 완전히 깨끗하게 어떤 상가라도 입점해서 영업을 잘 할 것같은 분위기다.

분양을 위해 설명하는 영업하는 사람들 이야기에 덜컥 매수한다. 이렇게해서 성공한 경우가 과거에는 꽤 있었다. 현재는 극히 드물다. 그나마 1층 전면부는 어느 정도 될 지 모르지만 이마저도 힘든 상황이다. 워낙 상가가 많이 생기다보니 나눠먹기처럼 충분한 매출이 나오지 않는다면 입점하지 않는다. 특히나 노후에 안전하게 월세나 받으며 살겠다고 한 은퇴자들이 많이 생겼다. 이분들이 이런 상가 투자를 한 후 임차인은 들이지도 못하고 관리비를 내며 어려운 상황에 처한 경우가 많다.

처분도 안 되어 5년 넘게 보유하며 속만 썩이는 경우도 많다. 부동산 투자에서 가장 어려운 분야가 상가라고 한다. 아파트는 특별한 일이 없다면 누군가 들어와 살게된다. 손해를 다소 볼 수 있어도 욕심만 버리면 매도가 가능하다. 더구나 괜찮은 입지에 있는 아파트라면 보유하고 있다면 조금이라도 상승한게 지금까지 레코드다. 상가는 결코 그렇지 않다. 부동산 투자를 시작해서 아파트로 번 돈을 전부 잃어버리는 경우도 많다. 상가가 그만큼 어려우니 준비를 해야 한다.

아무런 준비도 없이 무조건 할 때 실수와 실패가 존재한다. 그렇지 않으려면 좋은 걸 사면 된다. 임차인이 프랜차이즈면 더욱 좋다. 중심지에 있는 상가라면 더욱 좋다. 이런 곳은 누가봐도 나쁠게 없다. 누구나 탐내는 곳은 내가 돈이 없다. 그러니 보유한 돈으로 찾다보니 엉뚱한 걸 매수해서 실패를 한다. 상가투자 전문가는 상대적으로 많지 않다. 상가를 가르쳐주는 강의나 책도 별로 없다. 심지어 자신이 상가 투자로 그다지 돈 벌지 않고 강의하는 경우도 많다.

<따박따박 상가월세> 저자는 특이한 경력을 갖고 있다. 유도를 실업팀까지 했었다 운동선수였는데 지금은 부동산 투자자로 변신했다. 저자를 만난지 10년 정도 된  듯하다. 당시에 서울에 올라와서 본격적으로 투자를 할 때였다. 이미 어느 정도 투자로 성과를 내고 있었을 때였다. 그 후에 가끔 SNS같은 곳을 통해 소식을 간접적으로 알았다. 상가투자를 본격적으로 해서 빌딩 투자도 한 걸로 안다. 족장TV라는 유튜브를 통해 본인이 하는 투자도 꾸준히 공개한다.

무엇보다 대단한 건 매일같이 하루도 빼놓지 않고 경매와 공매 물건을 검색한다는 점이다. 그렇게 하는 이유는 매일 0시에 신건이 등재되기 때문이다. 이 작업을 30분 정도 매일한다. 많이 쏟아지는 물건을 그렇게 하면 빠른 시간에 검색하고 추려서 투자여부를 결정한다. 그 외에도 지금까지 저자가 어떤 식으로 투자했는지 몇 몇 사례도 보여준다. 몇 억부터 시작해서 몇 십억까지 골고루 보여준다. 책에는 주로 근린상가 위주 사례다. 그러다보니 금액이 어느 정도 한정되어 있다.

보통 30억을 맥시멈으로 본 듯하다. 그 정도 금액이면 투자자는 근린상가가 아닌 빌딩을 매수하려 한다. 책에서는 그런 상황에서 30억짜리를 2개로 나눠 15억 정도로 매도하려 한다. 그래야 매수하는 입장에서도 부담없고 좀 더 많은 사람들이 광심을 갖고 달려든다. 이런 부분은 직접 여러 투자를 해 봤기에 알 수 있는 팁이라고 할 수 있다. 저자가 나름 공들여 '인생공략집'이라는 단어를 만들어 그에 맞게 상가 투자에 대해 하나씩 알려준다. 첫 장부터 쫓아가면 된다.

조금 아쉬운 건 너무 많은 걸 알려주려고 지면이 꽤 길다. 내 생각에는 3분의 2정도로 줄였으면 더 좋지 않았을까한다. 저자가 알려주는 상가 투자의 핵심은 수익률이다. 매수금액에서 보증금과 월세를 파악해서 내게 들어오는 걸 계산한다. 기준이 6%라고 할 수 있다. 수익률을 계산해서 연환산 6%가 되지 않으면 철저하게 제외한다. 이정도 수익률이 중개사에서는 힘들다고 하지만 경공매 물건이든 시장에 나온 물건이든 찾아 투자한다. 사실 가장 보편적인 방법이다.

어쩌면 상가투자를 하려는 사람이라면 누구나 아는 방법이다. 중요한 건 늘 기본을 중시하고 실천하는 사람은 기회가 온다는 점이다. 상가는 대출이80~90% 나오니 이를 활용한다. 처음에는 월 100만원을 목표로 한다. 그 이후는 일정 기간이 되면 임차인이 1년 이상 기간이 남았을 때 매도한다. 그래야 매수자가 좋아한다. 월세를 낮추면 수익률이 떨어지니 그에 맞춰 매도한다. 그 후에 차근차근 더 높은 월세 받는 걸로 도전한다. 책에는 최종적으로 50억까지 나온다. 상가 투자에 관심 있으면 도움이 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책이 좀 길다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 상가투자하려는데 읽지도 않는다고?