미국 부동산을 알면 투자가 보인다를 읽으니 투자하고 싶다

최근 외국 부동산에 대한 관심이 많아졌다. 투자자에 한해서라고 할 수 있어도 말이다. 한국 부동산이 많이 올라 그 금액으로 외국 부동산에 투자하는 부분에 대한 관심이기도 했다. 최근에 워낙 규제가 많아 외국 부동산으로 눈을 돌린 측면도 있다. 예전에 부동산 강의를 할 때 수강생 중 한 분이 강의하는데 캐리어를 끌고 왔다. 물어보니 강의 후 베트남에 가는데 부동산 투자목적으로 간다고 했다. 속으로 대단하다고 생각했는데 그게 6~7년 전이었다.

10년 전에는 미국 부동산 임대사업자에 관한 책을 읽은 적이 있다. 한국과 다른 체계에 무척이나 신기해했다. 미국은 한국과 달리 월세로 구성된다는 점도 당시에는 흥미로웠다. 아쉽게도 당시에 그렇게 임대사업에 대한 부분만 정보와 지식을 얻고 끝냈다. 내가 미국 부동산을 투자할 것이라는 건 1도 생각하지 못했다. <미국 부동산을 알면 투자가 보인다>를 읽었더니 당시에 과감히 미국 부동산 투자할 생각을 했으면 어떠했을까하는 생각이 들었다.

미국 부동산 뿐만 아니라 일본 부동산에 대해서도 5~6년 전에 정보와 지식을 얻으면 괜찮다는 생각을 했다. 최근에 미국뿐만 아니라 일본 부동산에 대한 관심도 꽤 커졌다. 한국에서 부동산에 투자할 돈이면 일본에서 빌딩을 사고 안정적으로 월세도 받을 수 있다는 개념이다. 그렇다해도 이 책을 읽어보니 미국 부동산만큼 확실한 것도 없다는 생각이 들었다. 무엇보다 읽어보니 내가 굳이 꼭 미국을 갈 필요도 없다. 모든 건 전부 대리인을 통해 진행이 전부 가능하다.

이걸 믿을 수 있겠냐는 여부가 달려있다. 근데, 미국은 거의 모든 걸 변호사가 진행한다. 변호사가 아니더라도 전문적인 중개인이 진행을 한다. 여러 서류 등을 볼 때 주마다 다르긴 해도 대부분 변호사가 거의 필요하다. 그러니 믿을 수 있는 변호사에게 의뢰하는 식으로 한다면 얼마든지 현장을 가지 않고도 가능하다. 중개인이 해당 부동산의 사진이나 영상을 찍어준다. 더구나 부동산 매매에서 하자를 전부 검사한다. 이런 부분은 내가 하는 것이 아닌 전문가가 따로 있다.

이들이 하는 검사를 통과해야만 구매가 가능하다. 더구나 내가 현금을 직접 매도자에게 주는 것도 아니다. 에스크로라는 계좌에 돈을 넣는다. 이건 제3자가 운영하는 계좌다. 변호사에게 줄 때도 있다고 하지만 특별한 일 없으면 전부 에스크로 계좌에 불입한다. 이곳에 넣은 돈은 모든 절차가 다 끝나야만 매도자에게 돈이 넘어간다. 그렇기에 내가 직접 가지 않는다고 하여 최근 한국에서 벌어지는 것과 같은 사기가 생기긴 힘들다. 물론 당할려면 결국에 당하겠지만.

미국에 투자하기 외국인이 투자하는 건 쉬운게 아닌 건 사실이다. 그렇다해도 실거주가 아닌 입대사업 목적이라면 오히려 손 쉬운 듯도 하다. 미국은 임대사업을 하는 사람에게는 딱히 따지는 건 없는 듯했다. 외국인이든, 내국인이든 신경쓰지 않는다. 한국에서 투자를 하니 관련 서류를 제출하면 된다. 책을 읽어보면 미국 부동산 투자가 너무 매력적으로 보였다. 책을 쓴 사람은 미국에서 활동하는 변호사나 회계사, 에이전트다. 여기에 한국에도 이들이 진출한 회사가 있다.

그렇기에 책을 다소 고깝게 보면 고깝게 볼 수도 있다. 심지어 여러 명의 저자가 전부 책 말미에는 자신의 홈페이지 등을 썼다. 이럴 때 보통 나는 그다지 좋게 보지 않았는데 이번에는 오히려 도움이 된다는 느낌이 들었다. 내가 미국 부동산에 대한 정보도 없고, 아무 것도 모르니 누군가의 도움을 반드시 받아야 할 텐데 연락처가 있으니 말이다. 직접투자를 하거나 법인 설립으로 투자를 하는 부분에 있어 정답은 없다고 알려준다. 미국은 세금을 이연하는 제도가 있다.

1031익스체인지라는 제도인데 자신이 양도한 금액과 같거나 더 비싼 주택을 6개월 안에 매수하면 세금을 당장 내지 않는다. 1031 익스체인지를 활용하려면 법인이 좀 더 좋은 듯했다. 개인으로 할 때면 월세를 받으려면 법인보다 다소 좋은 듯도 했다. 법인으로 해서 1031 익스체인지를 활용해서 양도세를 안 내고 최종적으로 해당 법인을 상속받게 되면 상속받은 자산이 0으로 다시 시작한다. 그런 이유로 결국에는 세금을 하나도 내지 않고 자녀에게 자산을 물려준다.

이런 방법은 한국에서는 절대로 불가능하다. 대출을 받아도 최대 500만 달러까지 받을 수도 있고 실거주 목적이면 75만 달러까지는 대출 이자에 대한 세금을 돌려받는 듯하다. 또한 임대사업을 하게 되어도 대출이자에 대해 거의 대부분 세금을 돌려 받기에 책에서는 이자를 전혀 걱정할 필요가 없다고 한다. 그러기 위해서는 월세가 이자보다 높아야 하겠지만 미국은 워낙 월세가 비싸기 때문이다. 더구나 주마다 다르긴 해도 세금을 거의 내지 않는 곳도 있다.

대출도 과연 그렇게 나올지 궁금한데 70%는 나올 수 있다고 알려준다. 국내 자산이 있으면 이를 근거로 신용이 나온다. 또한 이렇게 임대사업을 하게 되면 그에 따른 보증이 되어 미국에서 꽤 신용이 쌓이고 한다. 또한 여기서 알려준 DST는 리츠는 아닌데 혼자 또는 여러 명이 부동산에 투자하는데 이를 회사가 전부 관리한다. 나는 신경 쓸 일이 거의 없다. 직접 부동산을 취득하는 것보다 훨씬 효율적으로 느껴졌다. 책을 쓴 사람들이 변호사들이기도 하고 직접 관련 종사자라 그 어떤 미국 부동산 책보다 훨씬 도움이 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 정보와 지식을 더 달라고!!
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 미국 부동산 투자하고 싶다.

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